Realizar el mantenimiento en el PH es una de las tareas más relevantes del administrador, ya que en el éxito o no de esta tarea se evalúa la efectividad del profesional.
Sí, sabemos que hay otras responsabilidades importantes del administrador, sin embargo, los PH tienen como punto de interés principal las áreas comunes donde los propietarios disfrutan en su tiempo libre y esperan que se mantengan en buen estado.
Debido a esta esperanza de los residentes y su colaboración constante con el pago de sus cuotas lo más importante que le queda por hacer al administrador es contar con programaciones de mantenimiento preventivo.
El buen mantenimiento de un PH dependerá de la programación preventiva que se le haga a los equipos que la requieran.
Haciendo énfasis en la palabra preventivo, porque esta es la única manera de evitar que el área común se dañe y paralice por completo.
Entonces, los consejos para mantener un buen mantenimiento dentro de la administración de los PH son:
1. Inventario de áreas comunes y maquinarias comunes:
Cada propiedad horizontal es un mundo distinto, por lo que no se puede brindar el mismo listado de tareas para todos los administradores.
Como administrador de PH se debe conocer a ciencia cierta las instalaciones y equipos de bien común de la propiedad horizontal. Por lo que nos parece importante aconsejar el uso de un inventario.
Este inventario se debe realizar de dos maneras, en la primera parte se busca establecer las características propias de la propiedad horizontal con el fin de que el administrador pueda crear una estrategia.
Entre esas características destacan todas las áreas comunes como números de ascensores, piscinas, parques, salones de eventos, gimnasios, etc.
Teniendo esto definido, entonces el administrador procederá a hacer el siguiente inventario que puede ser determinado por área o por equipos.
¿Qué determina este inventario?
Con este inventario el administrador debe dejar un registro de toda la maquinaria que requiere un mantenimiento preventivo y la frecuencia en que se deben realizar.
Este inventario se convierte en una tarea elemental para el administrador, ya que gracias a este resumen evita que se le pasen desapercibido algunos elementos como los equipos de seguridad, inspecciones gubernamentales, etc.
2. Planificación del mantenimiento en calendario:
Hoy en día existen diversas plataformas digitales que hacen de esta tarea algo fácil, pero no deja de ser necesario que el administrador dedique tiempo a establecer que equipo, que fecha y cada cuanto tiempo requiere mantenimiento.
En esta planificación debe establecerse incluso los mantenimientos impuestos por la ley como pruebas al agua de los tanques del PH, y la revisión a los extintores y detectores de incendios por los bomberos.
Es importante que esta planificación sea meticulosa y establezca todos los mantenimientos preventivos necesarios que son visibles gracias al inventario principal.
Para el administrador es importante no pasar por alto ningún equipo por mantenimiento, por eso te dejamos una lista de lo que creemos que puede ser relevante.
- Revisión de planta eléctrica.
- Mantenimiento de tanques y equipo de bombeo de piscinas.
- Mantenimiento de jardines y áreas verdes.
- Revisión de equipos de seguridad.
- Revisión de elevadores.
- Mantenimiento al sistema contra incendios.
- Monitoreo a alarmas de emergencias.
- Sanitización de tanques de agua.
- Fumigación.
- Inspecciones reglamentarias.
- Revisión al equipamiento regular de mantenimiento.
- Actualización del botiquín de primeros auxilios.
- Inspección del estado de los parques infantiles.
- Revisar las condiciones de los equipos de limpieza.
Estas son algunas tareas de mantenimiento no personalizadas de un PH. Cabe destacar que cada Propiedad Horizontal tiene su toque individual que requiere atención pero esto es un listado general de los puntos a tomar en cuenta.
Cada uno de estos puntos de mantenimiento debe ser considerado y evaluados por el administrador para determinar la frecuencia de mantenimiento.
Cada equipo va a determinar su tiempo de duración óptimo y también hay que considerar que con el pasar del tiempo el desgaste va creando una eficiencia más corta por lo que se requiere hacer cambios a las piezas o mantenimiento más frecuentes.
Por eso resaltamos que el administrador debe conocer a profundidad las características del PH donde trabaja.
3. Confiar en el proveedor de mantenimiento:
Es importante crear un vínculo de confianza con la empresa de mantenimiento que ofrece servicios específicos.
Los proveedores de mantenimiento son variados, cada equipo requiere un mantenimiento diferente, una frecuencia diferente y sobre todo técnicas diferentes.
El administrador no puede ni debe conocer la ciencia del funcionamiento de los equipos, por esto, crear un vínculo honesto con las empresas de mantenimiento es vital para poder desarrollar un ritmo de trabajo efectivo.
El administrador debe confiar en las recomendaciones del equipo de mantenimiento preventivo para hacer lo mejor para las áreas comunes del PH.
Estos consejos, tomados al pie de la letra, son valiosos para lograr un mantenimiento efectivo y de esta manera cubrir una responsabilidad importante del administrador.