Estamos claros que en toda Propiedad Horizontal existen 2 tipos de propiedad:
- Los llamados bienes privados; son la porción que corresponde a un determinado propietario dentro de la comunidad y por la cual éste deberá asumir todo tipo de responsabilidades administrativas.
- Los bienes comunes ; son aquellas áreas destinadas al uso compartido entre todos los miembros del inmueble, y de la cual también todos son responsables para su conservación.
En este sentido, siendo muy cuidadosos a cualquier interpretación, la ley 31 es precisa cuando los describe en su artículo 5 (numerales 6, 7 y 8) de la siguiente manera:
Artículo 5
Bienes comunes. Parte de un edificio o conjunto sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados de acuerdo con su coeficiente de participación asignado en el Reglamento de Copropiedad que, por su naturaleza o destinación, permiten o facilitan su existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso y goce.
Bienes comunes de uso exclusivo. Los que en el Reglamento de Copropiedad han sido asignados para uso exclusivo a favor de una determinada unidad inmobiliaria.
Bienes privados. Los que conforme a la inscripción hecha en el Registro Público pertenecen a determinada persona o personas individual o colectivamente.
Las áreas de esparcimiento ¿son bienes comunes?
Esta es una duda e incluso una afirmación muy frecuente entre los copropietarios, y cuya respuesta va a depender de lo que haya sido dispuesto en el reglamento de copropiedad (lo indicado en el artículo 5, numeral 7).
En cualquier caso, al momento de realizarse el diseño de la obra y posterior venta de la misma; son definidos los espacios que recibirán tratamiento de bienes comunes en PH. No obstante, en ocasiones se desarrollan áreas de esparcimiento para uso particular y es importante conocerlas.
Por ejemplo, cuando se desarrolla un centro comercial y este incluye un hotel; en el área específicamente asignada para el funcionamiento del mismo, se incluye un parque y una piscina, las cuales pasan a formar parte de esta propiedad.
Por consiguiente, si el propietario de dicho hotel indica formalmente que autoriza el uso de alguna de estas áreas al resto de copropietarios (puede ser solo el parque, por ejemplo); esto no quiere decir que pasa a ser un bien común, sino que el uso y disfrute por parte de todos está autorizado.
Entonces ¿Cómo puedo identificar los bienes comunes en PH?
Los artículos 15 y 16 especifican con mucha claridad cuáles espacios son bienes comunes en PH y por qué. Entre los más elementales se encuentran los pasillos, escaleras, cuartos de bombeo, sótanos, ascensores…
Así mismo, es conveniente citar el articulo 18 para una aclaratoria adicional; este indica lo siguiente:
Artículo 18
La Asamblea de Propietarios podrá acordar que algunos bienes comunes tengan el carácter de exclusivos, para uno o más propietarios, siempre que no sean indispensables para la existencia, seguridad y conservación de la propiedad horizontal, en cuyo caso corresponderá a ese propietario o esos propietarios de unidades inmobiliarias beneficiadas con el uso exclusivo los gastos de mantenimiento y conservación de estos bienes comunes originalmente…
Evidentemente, con esto queda claro que aun cuando un bien fuese destinado originalmente para uso común; por decisión de la asamblea puede designarse a un particular, pero que a partir de ese momento ningún otro propietario correrá con gastos que se deriven del mantenimiento del referido espacio.