Antes de conocer las reglas que regulan las áreas comunes de una propiedad horizontal necesitamos conocer la diferencia entre área común y privada.
La Ley 31 establece que los bienes comunes son parte de un edificio en copropiedad con el resto de los propietarios y los derechos sobre este se asignan según el número de participación de cada uno, mientras que el bien privado es el espacio que pertenece a una sola persona y que está inscrita de esta manera en el registro público.
Esto se puede interpretar de una manera sencilla, aquellas áreas o bienes comunes son los espacios del PH a los que todos los propietarios tienen acceso, derechos y obligaciones, entre estos pueden entrar: estacionamientos, elevadores, gimnasio, piscina, salones de evento, áreas verdes y cualquier otro espacio que se puede compartir con otros copropietarios.
De la misma manera como todos los propietarios pueden hacer uso de estos espacios se debe crear un reglamento que regule el comportamiento de cada individuo dentro del lugar con el fin de evitar conflictos y el deterioro dentro del lugar.
¿Quién establece las reglas de convivencia de las áreas comunes?
El artículo 29 de la Ley estipula ciertos parámetros alrededor de este tema como que los propietarios no podrán darle un uso contrario o anormal a lo que esta dispuesto, ni ningún hecho que atente contra la moral y las buenas costumbres.
Así mismo, establece la prohibición de no alterar con ruido o escándalo la tranquilidad de los demás usuarios.
La misma ley aprueba la potestad del administrador de impartir una fracción al propietario por la falta y en caso de ser necesario presentarlo en una denuncia ante del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial para comprobar la infracción y general una multa al propietario.
Por otra parte, el artículo 72 dictamina la necesidad de que el administrador junto con su comité determinen un reglamento de uso de copropiedad donde enmarquen las necesidades propias de cada PH en cuanto al cuidado, uso y mantenimiento del espacio común.
Reglamento interno y de convivencia de los PH
Es responsabilidad del comité administrativo crear un reglamento interno que establezca las normas de convivencia que respeten los derechos de los copropietarios y determinen sus deberes y responsabilidades.
En este documento se estipula de manera detallada las acciones o conductas aceptables y no, con el fin de garantizar una convivencia armónica.
¿Por qué cada propiedad debe establecer las reglas de convivencia?
La Ley de regulación de las propiedades horizontales puede proteger los derechos de cada propietario, establecer algunas normas y defender los derechos de la figura jurídica del PH con el fin de definir un punto arbitrario.
Sin embargo, las características de cada propiedad horizontal difieren entre sí, algunos son mixtos, otros residenciales, unos cuentan con más áreas comunes que el resto, etc. Por tanto, cada administrador es capaz de conocer las necesidades de regulación dentro de su edificio.
Algunos malentendidos también pueden dar pie para generar nuevas regulaciones que son específicas de cada organización.
La única manera de lograr una conducta útil para las áreas comunes es conocer las necesidades de cada propiedad horizontal.
¿Se deben incluir a los propietarios en la creación del reglamento de convivencia?
Es importante valorar la participación de los propietarios así como es necesario que conozcan las nuevas decisiones tomadas sobre las reglas de uso de las áreas comunes.
Considerar sus diferentes puntos de vista alrededor de un mismo tema puede ayudar al comité de administración a generar un punto medio que ayude a todos los propietarios y beneficie la estructura del edificio.
De este mismo modo se pueden acordar las normas y las multas que se definirán por cada falta con ayuda y quórum de propietarios.
¿Qué se incluye en un reglamento de convivencia?
Cada detalle que mejore y garantice la convivencia entre usuarios, desde el horario máximo para utilizar música hasta el aseo necesario en las áreas verdes utilizadas por las mascotas.
La lista de detalles es grande, se redacta según las características del comportamiento de los propietarios dentro del PH. Por ejemplo, en algunas piscinas se prohíbe la ingesta de bebidas alcohólicas, se establecen horarios de apertura, etc.
La administración debe ir evolucionando a medida que los propietarios utilizan los espacios, de esta forma se van haciendo nuevos acuerdos con el fin de lograr una convivencia sana y armoniosa entre vecinos.
