Así como describimos anteriormente cuáles son las principales funciones que debe ejercer el administrador; no resulta menos conveniente compartir las responsabilidades que asumen los miembros de la Junta Directiva en una Propiedad Horizontal.
En este sentido, es posible que surjan varias interrogantes; en especial cuando hay miembros que se incorporan a ésta, o bien existe un cese de funciones y se designa una nueva Administración de Propiedad Horizontal.
Indiscutiblemente, para esta revisión debemos acudir a la ley 31 del 18 de junio de 2010 que establece el régimen de Propiedad Horizontal en Panamá; la cual describe en su título VII capítulo III todos los artículos que específicamente deben orientar las funciones de la Junta Directiva.
En consecuencia, partiendo de las referencias que nos señala la ley; ampliaremos algunos de sus aspectos más relevantes.
Algunas referencias de ley
Si nos referimos a responsabilidades de la Junta Directiva en PH; el artículo 49 de la Ley cita “La administración y conservación de los bienes comunes de la propiedad horizontal corresponderá a la asamblea de propietarios, que será representada por su Junta Directiva”.
Así pues, en los artículos siguientes referentes a la asamblea de propietarios, se indican de forma progresiva varias funciones que ejerce la junta; sin embargo, ya en el capítulo III se precisan con mayor detalle algunas de ellas.
En este sentido, el artículo 55 indica que debe elegirse una Junta Directiva; pero el 57 indica textualmente “Los miembros de la Junta Directiva permanecerán en sus cargos hasta que sean reemplazados y sean inscritos los nuevos directores en el Registro Público”.
Por esta razón, es sumamente importante que los miembros de la Junta Directiva entiendan el grado de compromiso que asumen con su designación; sabiendo que aun cuando se elija una nueva Junta, ésta no podrá ejercer funciones hasta tanto no sea debidamente inscrita.
¿Cuáles son las responsabilidades de la Junta Directiva de PH?
Básicamente, el artículo 62 resume todas las responsabilidades de la Junta Directiva de PH. A continuación, traemos una referencia del contenido de dicho artículo, en donde resaltamos las más importantes:
- La Junta Directiva es representante de la asamblea de propietarios (máximo organismo de gobierno dentro de la PH; según lo indica el artículo 47 de la misma ley).
- Es la encargada de nombrar, remover y establecer remuneración al administrador.
- Está a cargo de revisar el proyecto de presupuesto y estados financieros para recomendar a la asamblea su aprobación o rechazo.
- Es quien autoriza cualquier obra que deseen realizar los propietarios; asegurando que no vaya en contra de lo establecido en la propia ley. También vigila la correcta ejecución de cualquier labor aprobada por la asamblea de propietarios.
- Es responsable de autorizar desembolsos extraordinarios y debe revisar los balances mensuales de ingresos y egresos de la propiedad.
- Aprueba o rechaza cualquier contrato relacionado con la administración.
- Atiende las quejas del administrador y toma las acciones pertinentes en caso de incumplimiento a las obligaciones de ley y/o reglamento por parte de los propietarios.
- Es quien debe aprobar el reglamento de uso y hacerlo de cumplimiento obligatorio a todos los propietarios (hasta tanto la asamblea decida lo contrario).
- Es quien rinde cuentas anualmente ante la asamblea, sobre el funcionamiento de la administración.
- Le corresponde dirimir cualquier conflicto entre propietarios, o entre estos y el administrador por temas relativos al uso y disfrute de las áreas privadas o comunes.
- Autoriza al administrador realizar el cobro por vía judicial o administrativa, de cualquier deuda de los propietarios.
- Puede nombrar a un contador público para hacer auditoría sobre los libros de la administración y rendir informe ante la asamblea de propietarios.
- Es el encargado de convocar la asamblea de propietarios; ya sea en sesión anual ordinaria o extraordinaria.
- Puede crear comités de apoyo, seleccionar a sus integrantes y establecer reglas para su funcionamiento.
¿Qué sucede cuando cesa en sus funciones una Junta Directiva?
Cuando se elige una Junta Directiva, ésta se mantiene en ejercicio de sus funciones hasta tanto se formalice la inscripción de su reemplazo.
En este sentido, la Junta recién nombrada no podrá asumir responsabilidades hasta cumplirse dicho requisito; pero de no proceder oportunamente con esta legalización, es probable que sí acabe asumiendo acciones que realice algún miembro de la junta anterior.
Evidentemente, esto es especialmente delicado cuando se refiere al manejo de fondos de la propiedad. Por ejemplo, de incurrir en alguna falta grave un miembro de la junta saliente (quien está debidamente autorizado para manejar el dinero, pues no ha sido cesanteado); la responsabilidad ante los propietarios debe asumirla la Junta Directiva inscrita en el momento del hecho (que probablemente ya sea la recién nombrada).